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房地產信托 - 國內市場復蘇明顯,上調越秀房托目標價及評級

作者: 焦一丁,趙安博
時間: 2020年08月10日
重要性: 一般報告
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摘要: 報告名稱:房地產信托 - 國內市場復蘇明顯,上調越秀房托目標價及評級
研究員:焦一丁,趙安博
報告類型:行業報告
報告日期:20200810
[內容摘要]

■ 疫情期間,國內主要城市寫字樓市場空置率環比升幅均小于2個百分點,租金環比下滑約5%,部分龍頭企業甚至實現平均租金增長
■ 商品零售情況已接近去年同期水平,但受人口流動限制,酒店業仍受明顯的影響
■ 我們認為國內疫情已得到控制,國內寫字樓和商業物業表現優于預期,我們上調越秀房托(405 HK)盈利預測和目標價,上調公司至買入評級

國內疫情已得到明顯控制,寫字樓受影響最小,酒店受影響最大
目前國內(除香港以外)疫情已基本得到控制,民眾已基本恢復日常生活狀態,但人員遷徙相關的產業仍受到明顯影響。各業態中,寫字樓所受影響最小。北京、上海和深圳的優質寫字樓2020年二季度的空置率較2019年四季度上升均不超過2個百分點,北京和深圳的優質寫字樓二季度平均租金較2019年四季度分別下降1.6%和3.1%。越秀房地產信托的部分寫字樓物業甚至實現了總體租金水平和續租租金的上漲。零售物業方面,我們認為大部分坐落在不以旅游業為核心收入來源的城市的零售物業已經基本恢復正常運營。社會消費品零售總額中的商品零售當月同比已經從2020年2月份的-17.6%回升至6月份的-0.2%。公司數據也反映,6月底大部分零售物業的平效已經回升至去年同期80%左右的水平。最后,酒店仍然是受疫情影響的重災區,北京6月份五星級飯店接待人數仍同比下降75%。酒店入住情況和鐵路及航空客流周轉情況呈明顯正相關,目前鐵路和航空客流回升趨勢明顯,但我們預計2020年內國內人員流動情況很難完全恢復。

越秀房托(405 HK)公告半年業績,情況好于預期
越秀房地產信托上半年收入8.31億元人民幣,同比下降16.9%,由于疫情在上半年爆發,實際上公司業績情況優于預期。公司每股分派0.099元人民幣,同比下降27.2%,除收入原因外,分派下降幅度較大也受到2020年減少了5,590萬元人民幣特別分派的影響,但公司增加了3,200萬元人民幣的新特別分派,此舉在預期之外。公司2020年上半年物業相關稅費下降41%,主要是由于公司廣州和武漢的部分物業在給與租客一定幅度免租后,可以申請相應額度的房地產稅減免。公司整體融資成本環比下降1.07個百分點,主要是由于公司目前約有100億港元貸款,其中60%為未對沖的浮動利率貸款,公司融資成本將持續從低利率環境中受益;同時公司在2021年將有約1億美元債到期,公司預計續期后融資成本將下降3個百分點。公司中短期融資成本下降明顯。在疫情影響下公司運營費用亦明顯壓縮。公司寫字樓物業表現強勁,城建大廈/廣州IFC寫字樓/杭州維多利亞中心的平均租金分別較去年同期同比提升0.7%/1.7%/2.9%。公司物業(不包括酒店和公寓)的出租率甚至較去年同期上升1.6個百分點。我們看好公司在后疫情期的復蘇表現。

上調越秀房托目標價12%至4.3港元,上調至買入評級
基于目前中國優秀的疫情控制情況和行業數據的好轉,我們上調越秀房托2020-2022年收入2.6%/0.4%/0.4%。配合我們前述的特別分派、成本和稅務影響,我們上調公司2020-2022年分派預測14.8%/10.5%/8.4%。我們維持公司16倍2021年市息率估值,上調公司目標價12%至4.3港元。公司股價較年初以來下跌31%,但我們認為疫情帶來的不確定性正逐步消失,公司長期盈利能力并沒有惡化,我們認為公司估值重新吸引,上調公司至買入評級,目標價對應22%的上升空間。

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